Zweckentfremdung von Wohnraum ist ein Begriff, der in vergangenen Jahren vor allem in Ballungsgebieten zum Problem geworden ist. Gemeint ist die Nutzung von Wohnflächen, die keinem regulären Wohnzweck mehr entsprechen. Darunter fällt beispielsweise die Umwandlung von Wohnhäusern in gewerbliche Bereiche wie Büros und Ferienwohnungen. Diese Nutzungsform ist zwar lohnenswerter als Mietwohnungen, doch hat zur Folge, dass der Wohnungsmarkt großen Einbußen an Wohnraum ausgesetzt ist. Ursprung dieses Phänomens ist die drastische Zunahme vermieteter Wohnungen für kurze Zeiträume. Sowohl das Vermieten privater Räumlichkeiten als Monteurzimmer fällt in diese Kategorie, als auch Vermietungsmodelle wie Airbnb, die ausschließlich zur kurzzeitigen Nutzung von Wohnraum führen. Die damit einhergehende Zweckentfremdung lässt großflächig Mietwohnungen wegfallen, besonders in Innenstädten, wodurch Anwohner vor Ort einer stetig wachsenden Bedrohung gegenüberstehen: unbezahlbarem Wohnraum. In Regionen, die sich ohnehin mit einer Wohnraumknappheit konfrontiert sehen, lässt das viele Probleme erwachsen, weshalb dort seit einigen Jahren gesetzliche Regelungen greifen, die Mietwohnungen vor Zweckentfremdung schützen.
So hat der Gesetzgeber im Dezember 2013 ein Zweckentfremdungsverbotsgesetz erlassen. Dieses ermöglicht Regionen und Städten individuelle Verordnungen einzurichten und somit zum Regulieren der Zweckentfremdung beizutragen. Das wiederum schränkt die Möglichkeiten für die Vermietung von Zimmern an befristete Gäste ein. Problematisch ist auch, dass keine einheitlichen Regelungen existieren, was interessierte Vermieter zwingt, sich beim zuständigen Amt über gegebene Modalitäten und erforderliche Genehmigungen zu informieren. Sobald die Zustimmung der Behörden vorliegt, sind Vermietungen nach den jeweiligen Richtlinien möglich. Bei Zuwiderhandlungen sehen die Bestimmungen Bußgelder vor. Prinzipiell dürfen die jeweiligen Verordnungen nur erlassen werden, wenn keine alternativen Maßnahmen existieren, die zeitnah dem drohenden Wohnraummangel entgegenwirken.
Unterschiedliche Anwendung der Verordnung
Die Bundesländer können zwar, müssen das Mietverbesserungsgesetz zur Zweckentfremdung von Wohnraum aber nicht umsetzen. Es darf außerdem nur dort Anwendung finden, wo auch Wohnungsknappheit besteht. Bisher machen davon folgende Bundesländer Gebrauch: Baden-Württemberg, Berlin, Bayern, Nordrhein-Westfalen, Hamburg und das Saarland. Die jeweiligen Landesgesetze tragen differierende Bezeichnungen und unterscheiden sich danach, wie sie die Zweckentfremdung detailliert definieren und in welcher Höhe die Geldstrafen für eine Zweckentfremdung ausfallen.
Nur die wenigsten Personen befinden sich in der vorteilhaften Lage, einen festen Stamm an Monteuren oder Urlaubern zu besitzen. Im Regelfall kommt der freie Wohnraum der Laufkundschaft zu, beispielsweise Gästen, die durch Hinweise von Bekannten oder Werbung mitbekommen haben, dass das Zimmer temporär zur Miete steht. Das ist ein erhebliches Risiko für Anbieter. Zu beachten ist außerdem, dass man die Strafe nicht erst riskiert, wenn das freie Zimmer wirklich vermietet ist. Bereits die bevorstehenden Verhandlungen zur künftigen Vermietung können – je nach Gesetzeslage – sanktioniert werden. In Hamburg riskiert man so Bußgelder in Höhe von bis zu 50.000 Euro.
Doch diese Zahl ist zunächst abstrakt zu werten. Ob diese Strafe tatsächlich verhängt wird oder nicht, hängt vom individuellen Fall ab. Bislang sind Verurteilungen in dieser Höhe nicht bekannt – sogar kommerzielle Anbieter erreichen sie im Normalfall nicht.
Der Mieter und seine Rechte
Ein kurzes Studium der rechtlichen Lage führt sehr schnell zu der Frage: Was darf ein Mieter mit seinem ungenutzten Wohnraum eigentlich anfangen? Und die Antwort ist ebenso klar: Er darf ihn vermieten, und zwar auch an Monteure und Feriengäste, falls nicht anders möglich sogar tage- oder stundenweise.
Das Anlegen eines dauerhaften Mietverhältnisses ist nicht erforderlich. Vielmehr ist basierend auf den tatsächlichen Umständen abzuwägen, ob die Untervermietung zulässig oder unzulässig ist. Im Einzelfall erfolgt die Bewertung, ob mögliche Strafen verhängt werden oder nicht.
Durch sorgfältige Vorbereitung ist es gar nicht so schwierig, den potenziellen Strafen zu entgehen. Wichtig ist, ehe irgendein Mietverhältnis zustande kommt, alle Einzelheiten mit dem Vermieter zu klären. Gibt dieser seine Zustimmung, bewegt man sich grundsätzlich auf sicherem Boden, und hat im Zweifelsfall das Gesetz hinter sich.
Die Vereinbarungen sind unbedingt schriftlich festzuhalten. Weiterhin ist zu prüfen, dass sie der rechtlichen Lage der jeweiligen Stadt oder Region entsprechen. Die Genehmigung vom Vermieter einzuholen ist übrigens auch nachträglich möglich. Was man nicht versäumen sollte, ist, die Wohnung, entweder in Teilen oder ganz, als Monteurzimmer oder Ferienwohnung bei den Behörden zu registrieren. Die juristischen Stolpersteine sind verhältnismäßig niedrig, wobei die aus der Vermietung generierten Einnahmen selbstverständlich versteuert werden müssen.
Drohende Räumungsklagen
Das Wohnraumschutzgesetz schreibt in vielen Kommunen nicht nur die Zahlung von Bußgeldern vor. In manchen Fällen ist es auch möglich, den zuwiderhandelnden Mieter seiner Wohnung zu verweisen. Dieses Risiko droht dann, wenn die Untervermietung wiederholt vorgenommen wird und nachweislich einen kommerziellen Zweck verfolgt. Hart geahndet wird auch, den überschüssigen Wohnraum für mehr Personen als zulässig anzubieten. Inwieweit diese Richtlinien juristisch haltbar sind, müssen die kommenden Jahre zeigen.
Bislang schien die Gefahr einer Verurteilung nicht sehr hoch, sofern man entsprechende Umstände in der Öffentlichkeit bedeckt hielt. Wenn sich die Gäste anständig verhalten und nicht etwa durch hohe Lautstärke oder anderes Fehlverhalten auffallen, ist es fast unmöglich, unzulässige Untervermietungen zu erkennen. Bis vor wenigen Jahren waren Ermittlungen und gerichtliche Verfahren eher die Seltenheit. Mittlerweile aber scheinen Kommunen keine Kosten zu scheuen, um verbotene Untervermietungsverhältnisse aufzudecken. Auf spontane Nachfragen und Besuche sollte man vorbereitet sein, und zwar nicht nur als Betroffener, sondern auch als Nachbar. Seinen Wohnraum völlig im Stillen zur Untermiete freizugeben, ist demnach nicht mehr ganz so leicht. Zumal städtische Mitarbeiter auch die Bewohner- und Eigentümerdaten prüfen und nach jeder Abweichung Ausschau halten. Wenn im Rahmen einer solchen Untersuchung etwas ans Tageslicht kommt, ist fest mit einem Verfahren zu rechnen.
Sollte ein ungesetzlicher Untermieter in der Wohnung angetroffen werden, drohen ihm zunächst keine Strafen, weil sich alle Maßnahmen ausschließlich an den Mieter richten. Falls keine Einwilligung seines Vermieters vorliegt oder grobe Abweichungen von den vereinbarten Möglichkeiten bestehen, muss jener haften.
Der halbe Wohnraum oder weniger
Eine andere Möglichkeit, Strafen zu vermeiden, liegt darin, die gesetzliche Norm auszunutzen. Denn diese wirkt nicht nur einschränkend, sondern gibt auch gewisse, manchmal nur aus dem indirekten Umkehrschluss einer Regelung erkennbaren Freiräume.
Die Zuhilfenahme eines Fachanwalts für Mietrecht kann daher sinnvoll sein, um alle Vorgaben individuell und konkret auf den Einzelfall anzupassen. Klar ist, wer sich im rechtlichen Rahmen bewegt, riskiert auch keine Sanktionen. So gilt im Rahmen des Hamburger Wohnraumschutzgesetzes, dass freie Wohnungen vermietet werden dürfen, sofern der Untermieter nicht mehr als die Hälfte der Wohnfläche nutzt. Diese Norm wurde beispielhaft in ähnlicher Ausführung von anderen Kommunen wiederholt. Sie bewirkt, dass die Hoheit über die Wohnung auch im Falle einer Untervermietung immer noch beim Mieter bleibt, und der Gast sich formal mit einem kleineren Anteil zufriedengibt. Wie zukunftsfähig diese Norm ist, wird sich erst beweisen müssen. Denn einfach ist es nicht, im Einzelfall die genauen Maße zu ermitteln und die Wohnung demgemäß einzuteilen.
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Mieter lebt weiterhin in der Wohnung
Manche Bundesländer achten darauf, wie viele und welche Personen sich in der Phase der Untervermietung in den Wohnräumen aufhalten. Als unzulässig gilt dort, dass der Monteur oder Tourist alleinige Bewohner sind. Gleiches gilt, wenn Bekannte, Freunde oder Familie des Untermieters hinzukommen.
Es steht dem Besucher nicht zu, temporär selbstbestimmt über die Zimmer zu verfügen. Denn er ist nicht bei den Behörden gemeldet, was ihm das Recht entzieht, als alleiniger Bewohner zu gelten. Solche und ähnliche Konstellationen sind untersagt. Zulässig dagegen ist, wenn der eigentliche Mieter der Wohnung während der Untervermietungsphase ebenfalls in der Wohnung bleibt und das Recht über alle Zimmer besitzt. Auch das Vertragsverhältnis zum Vermieter würde davon nicht berührt. Das gibt ihm außerdem die Möglichkeit, auf Fehlverhalten seitens des Gastes einzuwirken, sowie sich um behördliche Nachfragen und Ermittlungen umgehend zu kümmern.
An ihre Grenzen gerät diese Lösung, wenn der Mieter selbst temporär abwesend ist. Gemeint ist natürlich nicht das Einkaufen am Nachmittag oder der Gang zur Arbeit. Viel mehr eine mehrtägige Betriebsreise oder ähnliches. Zudem müssen auch Notfälle berücksichtigt werden, wie zum Beispiel Krankenhausaufenthalte. In solchen Situationen ist noch nicht nachvollziehbar, wie sie sich auf das Untervermietungsverhältnis auswirken. Denn dann besäße der Untermieter plötzlich die Verfügungsgewalt über den gesamten Wohnraum und nutzte faktisch mehr als 50 Prozent der Fläche.
Der Zweck der Wohnung
Eine letzte Ansicht misst die Unzulässigkeit oder Rechtmäßigkeit des Mietverhältnisses daran, inwieweit sich der Zweck der Wohnung durch einen Untermieter verändert. Relevant hierfür sind zwei Ebenen: Einerseits ist zu beachten, dass die Wohnfläche auch wirklich als solche genutzt wird. Bei einem oder mehreren dauerhaften Untermietern wäre diese Eigenschaft schon in Zweifel zu ziehen. Juristisch würde man hier eher von einem neu angeschafften Gästezimmer ausgehen. Die Rechtslehre ist sich über die faktische Bewertung solcher Fälle uneinig.
Andererseits ist wichtig, dass der ursprüngliche Mieter der Wohnung dieselbe als seinen Hauptwohnsitz für mindestens sechs Monate pro Jahr nutzt. Dabei muss er sich persönlich vor Ort aufhalten. Unklar bei dieser Regelung sind dagegen die Details des Untermietverhältnisses, sprich wie lang es sein darf und welche Teile der Wohnung es betrifft.
Für alle drei Ansichten lässt sich zusammenfassend feststellen, dass sie zwar gute Ansätze, aber gewiss keine Patentlösung darstellen. Sowohl der Mieter als auch die Stadt sind bislang gezwungen, rechtliche Grauzonen zu betreten. Viele im Moment offene Fragen werden voraussichtlich erst längerfristig gelöst. Nämlich dann, wenn die Ansätze einer richterlichen Prüfung unterzogen wurden und im Einklang mit Grundrechten und Gesetzen stehen.
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