Monteurzimmer vermieten

Monteurzimmer vermieten

Monteurunterkunft erfolgreich in der Haupt- und Nebensaison vermieten

Wenn Sie ein Zimmer als Monteurzimmer untervermieten, kann das ein sehr einträgliches Geschäft sein. Sie müssen allerdings einige Dinge beachten: Sollten Sie selbst Mieter sein, brauchen Sie für die Untervermietung die Genehmigung Ihres Vermieters. Des Weiteren müssen Sie auf die Einkünfte Steuern zahlen und bei dauerhafter Tätigkeit als Vermieter auch ein Gewerbe anmelden. Für diese Fragen ist es unerheblich, ob Sie das Zimmer oder die Ferienwohnung in der Haupt- oder Nebensaison untervermieten. Die Saison wirkt sich nur auf den Preis aus.

Leerstand von Ferienwohnungen in der Nebensaison vermeiden

Untervermietung: Was muss ich beachten?

Besitzer eines Eigenheims oder einer Eigentumswohnung können natürlich nach Gusto (= nach Belieben) ein Zimmer untervermieten. Sie müssen nur an die steuerlichen und gewerberechtlichen Aspekte denken (siehe Steuer und Gewerbe). Mieter dürfen prinzipiell auch ein Zimmer untervermieten, wenn der Vermieter zustimmt. Dieser kann zwar die Zustimmung verweigern, sollte hierfür aber gewichtige Gründe haben. Der Mieter wiederum, der an eine Untervermietung denkt, sollte sich hierfür immer vom Vermieter eine schriftliche Erlaubnis geben lassen, in welcher auch die Konditionen für die Untervermietung fixiert sind (Dauer, Miethöhe, Haustier erlaubt etc.). Der Name des Untermieters könnte auch genannt werden, doch bei wechselnden Untervermietungen (wie im Falle eines Monteurzimmers) ist das möglicherweise unpraktikabel.

Informationen zur Preisfindung: Preiskalkulation für Monteurzimmer

Falls der Vermieter auf der Namensnennung besteht, sollte der Mieter jeden seiner Untermieter dem Vermieter melden – auch, wenn der Untermieter nur ein paar Tage bleibt. Auch der Grund für eine Untervermietung ist für den Vermieter interessant. Er sollte der Untervermietung zustimmen, wenn vonseiten des Mieters ein berechtigtes Interesse erkennbar ist. In so einem Fall hat der Mieter grundsätzlich sogar das Recht, seine Wohnung unterzuvermieten, wenn er sie nämlich aktuell nicht nutzen kann oder möchte, sie aber später wieder bewohnen will. Das ist bei bestimmten Szenarien der Fall, etwa diesen:

  • Sie ziehen als Mieter für eine Weile in eine andere Gegend, vielleicht sogar ins Ausland. Die Gründe können beruflicher Natur sein. Vielleicht absolvieren sie woanders auch eine Ausbildung.
  • Sie möchten probeweise mit einer Lebensgefährtin / einem Lebenspartner zusammenwohnen, aber die eigene Wohnung keinesfalls aufgeben.
  • Sie können die Miete alleine nicht mehr bezahlen, weil Ihr/e Partner/in ausgezogen ist, Ihre Eltern Sie nicht mehr unterstützen oder Sie plötzlich weniger verdienen.
  • Sie sind nur selten daheim und möchten aus Furcht vor Einbrechern die Wohnung nicht unbewohnt lassen.

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Die Gründe für eine Untervermietung müssen nach dem Vertrag entstanden sein

Diese Gründe müssen entstanden sein, nachdem Sie Ihren Mietvertrag unterzeichnet haben. Keinesfalls dürfen Sie von vornherein planen, eine Wohnung anzumieten, um diese dann unterzuvermieten. Das berechtigte Interesse stellt sich zudem unterschiedlich dar, je nachdem ob Sie zusammen mit einem Untermieter – oft ein Lebenspartner – in der Wohnung leben oder diese komplett untervermieten. Bei einer kompletten Untervermietung wiegt das Interesse des Vermieters sehr schwer. Er kann diese Untervermietung ablehnen, wenn er seinerseits gewichtige Gründe vorbringt. Diese Gründe könnten sein:

  • Er ist mit der Person des Untermieters nicht einverstanden, und zwar aus nachvollziehbaren Gründen der Sicherheit (straffälliger Untermieter, verwahrlost, Mietnomade etc.). Aus Gründen der Herkunft, sexuellen Orientierung oder Religion darf er ihn nicht ablehnen, dem stehen Antidiskriminierungsgesetze entgegen.
  • Der zukünftige Untermieter plant, die Wohnung für ein Gewerbe zu nutzen.
  • Die Wohnung wäre bei einem zusätzlichen Untermieter überbelegt. Davon geht man aus, wenn ein einzelner Mieter mit weniger als 8 – 10 m² Wohnfläche auskommen muss.

Genehmigung des Vermieters nicht immer erforderlich

Keine Zustimmung des Vermieters brauchen Sie, wenn Ihr Ehepartner, Ihre Eltern oder Ihre Kinder bei Ihnen als Untermieter wohnen. Für Geschwister gilt das allerdings nicht, bei Lebenspartnern ist der Fall umstritten (siehe "Lebenspartner"). Gäste dürfen ohne Zustimmung des Vermieters bis zu zwei Monaten in Ihrer Wohnung leben. Denken Sie auch daran, dass Sie gegenüber dem Vermieter der Mietschuldner bleiben, auch wenn Ihr Untermieter an Sie keine Miete zahlt. Diese Regelung ist in WGs absolut üblich. Es gibt einen Hauptmieter, der mit allen Mitbewohnern Untermietverträge abschließt. Damit bleibt der Hauptmieter der eigentliche Mietschuldner.

Sie treten also gegenüber Ihrem Untermieter quasi als Vermieter auf und müssen ihm seinen Mietvertrag kündigen, wenn er an Sie keine Miete zahlt. Schließen Sie daher nur befristete Mietverträge ab. Der Untermietvertrag enthält folgende Punkte:

  • Daten beider Parteien
  • Auflistung der untervermieteten Zimmer sowie der Gemeinschaftsräume und -geräte
  • Zahl und Art der übergebenen Schlüssel
  • Verweis auf den Hauptmietvertrag plus Hausordnung, die auszuhändigen ist
  • schriftliche Zustimmung des Vermieters
  • Höhe von Miete und Nebenkosten
  • Höhe der Kaution
  • Regelung zu Schönheitsreparaturen und gegebenenfalls auch Anschaffung gemeinsam genutzter Haushaltsgeräte
  • Kündigungsfrist bzw. Mietdauerbefristung

Ein befristeter Mietvertrag kann vor dem Ende der regulären Frist nur aus wichtigem Grund (fehlende Mietzahlung, schwere Schäden an der Wohnung, Eigenbedarf) gekündigt werden. Ein unbefristeter Untermietvertrag wird nach regulären Fristen gekündigt. Der Hauptmieter kann bei Eigenbedarf allerdings mit einer Frist von drei Monaten kündigen, ohne dieses berechtigte Interesse mit einer Frist von sechs Monaten. Eine Ausnahme besteht für die Untervermietung eines möblierten Zimmers: Dieses kann der Hauptmieter zum Monatsende bis zum 15. des laufenden Monats kündigen. Der Hauptvermieter wiederum hat das Recht, einen Untermietzuschlag zu erheben, wenn durch die Untervermietung mehr Personen als zuvor die Wohnung nutzen.

Das wäre der Fall, wenn der Mieter selbst in der Wohnung bleibt und noch einen Untervermieter bei sich wohnen lässt. Die Nebenkosten kann der Vermieter auch erhöhen, aber nur dann, wenn er sie pauschal abrechnet und durch die Untervermietung ein erhöhter Verbrauch entsteht.

Mietvertrag

Steuern: Kann man ein Zimmer vermieten und keine Steuer zahlen?

Steuern und Freigrenzen bei der Monteurzimmer-Vermietung

Wer ein Zimmer vermietet, muss die Einnahmen beim Überschreiten bestimmter Freigrenzen (siehe "Freigrenze ohne Steuer") grundsätzlich versteuern. Arbeitnehmer, die als Untervermieter auftreten, sind zur Abgabe der Steuererklärung verpflichtet, wenn sie Nebeneinkünfte erzielen und zusammen mit dem Haupteinkommen die Gesamteinkünfte ihre Freigrenze überschreiten (§ 21 EStG). Davon können sie steuermindernd ihre Ausgaben im Zusammenhang mit der Vermietung abziehen. Das wären Reinigungskosten der vermieteten Wohnung, Werbungskosten oder Personen für Dienstleistungen.

Abziehbare Aufwendungen

Zuordnungsbare Aufwendungen werden ebenfalls anerkannt (Strom, Heizung, Nebenkosten für die Wohnung durch Wasser, Abwasser, Müll etc.). Die entsprechende Zuordnung darf gewissenhaft geschätzt werden, wenn es eine räumliche und/oder zeitliche Bezugsgröße gibt (Strom kostet pro Jahr einen Betrag x, was für das vermietete Zimmer einen Betrag y bedeutet). Nachweise sind Strom- und Gasrechnungen sowie die Nebenkostenabrechnung, gegebenenfalls auch Telekommunikationskosten. Die entsprechenden Berechnungsgrundlagen sind anzugeben.

Freigrenze ohne Steuer

Grundsätzlich lassen sich Modernisierungsarbeiten ebenfalls abrechnen, es gibt aber hierbei für Privatnutzer erhebliche Einschränkungen. Es gibt Steuerfreigrenzen bei vorübergehender oder dauerhafter oder Untervermietung. Wer etwa Zimmer seiner selbst genutzten Eigentumswohnung oder des selbst genutzten EFH vermietet und hierbei nicht mehr als 520 Euro pro Jahr einnimmt, muss darauf keine Steuern zahlen. Ein klassischer Fall ist die vorübergehende Untervermietung.

Die Regelung gilt auch, wenn der Steuerpflichtige selbst Mieter ist (R 21.2 Abs. 1 EStR). Natürlich kann derjenige, der keine Steuern zahlt, auch selbst nichts steuerlich geltend machen. Die Umsatzsteuer ist bei einer gelegentlichen Vermietung grundsätzlich fällig (§ 4 Nr. 12 Satz 2 UStG). Jedoch können Personen, die kaum andere gewerbliche Einkünfte haben und nicht mehr als 17.500 Euro pro Jahr bei solchen Tätigkeiten umsetzen, für sich die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. Dies befreit sie von der Umsatzsteuer, sie können aber auch eine gezahlte Umsatzsteuer bei ihren Aufwendungen nicht mehr abziehen.

Umsatzsteuer

Keine Umsatzsteuer bei dauerhafter Vermietung

Bei einer dauerhaften Vermietung entfällt die Umsatzsteuer (§ 4 Nr. 12 Satz 1 a UStG). Wer seine Einkünfte aus der Vermietung nicht angibt, muss mit einer Steuerschätzung des Finanzamts rechnen. Diese fällt grundsätzlich zuungunsten des Steuerpflichtigen aus. Das Finanzamt kann den Fall bei entsprechender Größenordnung und nachweislichem Vorsatz als Steuerstraftat anzeigen. Eine Ordnungswidrigkeit mit entsprechender Verzinsung (0,5 % pro Monat) ist es auf jeden Fall. Bei einer Steuerstraftat sind als allgemeiner Richtwert fünf bis zehn Tagessätze pro 1.000 Euro hinterzogene Steuern anzusetzen. Die Ahndung kann bis zehn Jahre rückwirkend erfolgen. Eine rechtzeitige Selbstanzeige schützt vor der Strafe, aber nicht vor der Steuernachzahlung und den genannten Zinsen.

Muss man für die Zimmervermietung ein Gewerbe anmelden?

Gewerbe anmelden bei der Vermietung einer Monteurunterkunft

Wer gewerblich ein Zimmer vermietet, muss dafür ein Gewerbe anmelden. Allerdings spielt hier die Relation durchaus eine Rolle. Wer also nur sehr selten (vielleicht ein- bis zweimal jährlich) das Zimmer anbietet, muss möglicherweise hierfür keinen Gewerbeschein anmelden. Die gesetzliche Regel lautet: Wer eine nach ihrer Art gewerbliche Tätigkeit

  • mit Gewinnerzielungsabsicht und
  • dauerhaft

betreibt, braucht hierfür einen Gewerbeschein. Dieser erfüllt zwei Aufgaben: Das Gewerbeamt lässt zu bestimmten Gewerben nur Personen mit einwandfreiem Leumund zu, weshalb hierfür ein polizeiliches Führungszeugnis verlangt wird, außerdem erhebt die Kommune vom Gewerbetreibenden dann die Gewerbesteuer. Hier ist der Gewerbesteuerhebesatz der betreffenden Kommune sehr interessant, der sich zwischen einzelnen deutschen Städten sehr unterscheidet.

Gewerbe-Anmeldung

Harte Strafen für illegale Ferienwohnungen

Wissen müssen potenzielle Untervermieter: Die Kommunen beobachten durchaus, wer Zimmer gewerblich vermietet. Die genannten Kriterien werden häufiger erfüllt, als es diejenigen ahnen, die ihre Zimmer feilbieten. So wurden in Frankfurt/Main im Jahr 2019 durch die Bau- und Gewerbeaufsicht rund 430 Wohnungen identifiziert, die illegal als Ferienwohnungen angeboten wurden. In Berlin interessiert sich die Gewerbeaufsicht schon seit 2017 für solche Fälle und verfolgt sie sehr streng.

Welche Auflagen Sie als Vermieter eines Monteurzimmers erfüllen müssen

Wenn jemand ein Monteurzimmer dauerhaft anbieten möchte, sollte er daher durchaus ein Gewerbe anmelden. Die einzige wirklich spürbare Konsequenz ist eigentlich die Gewerbesteuer, doch diese ist im Verhältnis zu den anderen Steuersätzen (Einkommens- und Umsatzsteuer) nicht sehr hoch. Zudem gibt es auch hier Freibeträge. Es lohnt sich also nicht, Wohnungen oder Zimmer häufiger unterzuvermieten und dabei das Risiko einzugehen, vom Gewerbeamt eine Anzeige zu erhalten, die zwangsläufig auch zur Anzeige wegen Steuerverkürzung führt.

Benötigt man für die Vermietung eine Genehmigung?

Es gibt zwei Arten von Genehmigungen: die durch das Gewerbeamt, die nur selten verweigert wird (zum Beispiel jemand würde ein baufälliges Zimmer vermieten wollen), und die des Vermieters. Auf Letztere sind wir oben schon eingegangen. Es gibt hierzu noch einige Details anzumerken. Wer als Mieter ohne Genehmigung des Vermieters seine eigene Wohnung untervermietet, riskiert eine Abmahnung durch den Vermieter und schlimmstenfalls die Kündigung des eigenen Mietvertrages.

Nutzungsänderung zum Monteurzimmer bei der Behörde beantragen

Einverständis des Vermieters

Wie erwähnt sollte der Vermieter zustimmen, wenn sein Mieter das berechtigte Interesse an der Untervermietung nachweist. Für das Einverständnis zur Untervermietung gibt es online Vorlagen zum Download und Ausdrucken. Die Gründe, die ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung belegen, können auf beiden Seiten vielfältig sein. Die für den Untervermieter haben wir oben schon genannt, doch auch der Untermieter selbst hat natürlich viele gewichtige Gründe, warum er sich vorübergehend in einer anderen Mietwohnung nicht als Haupt-, sondern als Untermieter einmietet. Dazu gehören berufliche Tätigkeiten wie die unserer Monteure, die auf unserem Portal Monteurzimmer suchen, ebenso touristische Interessen, der zeitweilige Aufenthalt als Student in der Stadt, eine noch kürzere Fortbildung und auch ein Praktikum.

Manche Berufstätigen haben in der Region einen zeitlich befristeten Job angenommen, von dem sie noch nicht wissen, wie lange sie ihn ausüben werden. Also suchen sie zunächst ein Zimmer per Untermiete, bevor sie wirklich sesshaft werden. Der Untermietvertrag ist für viele Gelegenheiten und Situationen eine gute Zwischenlösung. Das berechtigte Interesse des Untervermieters wiederum definiert der § 553 Absatz 1 BGB. Aus diesem geht hervor, dass der Vermieter die Untervermietung nicht pauschal verweigern darf.

Die Vermietung an den Lebenspartner ist umstritten

Wie oben schon erwähnt, muss der Vermieter auch den Einzug des Lebenspartners als Untermieter gestatten. Inwieweit das durch den Untervermieter gegenüber seinem Vermieter meldepflichtig ist, gilt als umstritten. Es gibt hierzu aus den frühen 2000er Jahren ein interessantes Urteil des BGH (Az. VIII ZR 371/02). Darin heißt es sinngemäß, dass Lebensgefährten so eng zum privatesten Lebensbereich des Mieters gehören, dass ihre Aufnahme in die Wohnung als Untermieter nicht unter Preisgabe ihrer Daten erfolgen muss. Das bedeutet, der Schutz der Privatsphäre des Mieters und der gesamten Lebensgemeinschaft wiegt in diesem Fall schwerer als das berechtigte Interesse des Vermieters, die Person namentlich zu kennen, die als Untermieter zusätzlich in der Wohnung lebt. Das wäre bei sogenannten dritten Personen der Fall, zu denen man den Lebenspartner nicht zählt. Es handelt sich hier zwar um ein letztinstanzliches Urteil, doch auch solche Urteile sind nicht in Stein gemeißelt.

Das Interesse des Vermieters darf nicht völlig negiert werden: Möglicherweise ist der Lebenspartner ein asoziales oder gar kriminelles Element, sodass Bedenken des Vermieters gegen diese Person durchaus berechtigt wären. Doch das könnte auch auf Eltern oder Kinder des Mieters und Untervermieters zutreffen, die er jedenfalls nicht namentlich seinem Vermieter melden muss, wenn sie sich bei ihm einmieten.

Erfahrungen und wichtige Urteile zur Untervermietung von Mietwohnungen

Erfahrungen und Urteile

Nur ein Teil der Wohnung darf untervermietet werden

Der Mieter darf nur einen Teil der Mietwohnung untervermieten. Es muss ersichtlich sein, dass er selbst noch dort wohnt und seine weitere, dauerhafte Nutzungsabsicht besteht. Dazu genügt es, dass er noch Möbel in einem der Zimmer untergestellt hat oder auch ein Zimmer gelegentlich – beispielsweise im Urlaub – nutzt.

BGH, Urteil vom 11. Juni 2014, Az. VIII ZR 349/13

Wohnung muss nicht Lebensmittelpunkt des Mieters sein

Es ist nicht zwingend, dass bei einer Untervermietung die betreffende Wohnung noch Lebensmittelpunkt des Mieters ist.

BGH, Urteil vom 23. November 2005, Az. VIII ZR 4/05

Vermieter muss nicht Untervermietung der kompletten Wohnung zustimmen

Der Vermieter muss nicht der Untervermietung der kompletten Wohnung zustimmen. Er kann zudem eine Untervermietung mit Gewinnerzielungsabsicht vom Einverständnis des Hauptmieters abhängig machen, einer Mieterhöhung zuzustimmen.

LG Berlin, Beschluss vom 9. September 2019, Az. 64 T 65/19

Bonitätsinformationen bei Untervermietung einer Gewerbefläche

Der Vermieter kann zwar bei der privaten Untervermietung von Wohnraum keine Bonitätsinformationen über den Untermieter verlangen, bei der gewerblichen Untervermietung einer Gewerbefläche (Ladenlokal etc.) hingegen schon.

BGH, Urteil vom 15. November 2006, Az. XII ZR 92/04

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Tipps von monteur-zimmer.info

Wer bei uns eine Wohnung oder Ferienwohnung als Monteurzimmer anbietet, wird von uns mit einer Vielzahl hilfreicher Artikel zum Thema "Monteurzimmer Vermietung" beraten. Die meisten unserer Vermieter sind Eigentümer dieser Wohnungen. In diesem Fall sind nur die Steuern und die Gewerbeanmeldung interessant. Die Rechtslage für die Untervermietung einer selbst angemieteten Wohnung ist hingegen relativ komplex, weshalb wir diesem Thema hier einen so breiten Raum einräumen mussten.

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