Lohnen sich Monteurzimmer?

Noch nie wurde der Immobilie als Vermietungsobjekt für Monteure und Handwerker so viel Wert beigemessen wie heute, zumal immer mehr Aussichten auf Rendite bestehen. Dank der Nullzinspolitik der EZB sowie außerordentlich günstiger Kredite können Immobilien mit sehr geringen Zinsen finanziert werden.

Kaum oder keine Zinsen auf Sparguthaben

Auf Sparguthaben gibt es von vielen Banken nur noch wenig oder gar keine Zinsen. Es gibt sogar Finanzinstitute, die eine Gebühr auf Sparguthaben verlangen, wodurch sich rechnerisch sogenannte Minuszinsen ergeben. All das bewirkt eine steigende Nachfrage für Immobilien und treibt die Preise in die Höhe.

Vermietung als Monteurzimmer

Mit einer herkömmlichen Vermietung lassen sich diese Kosten kaum wieder hereinholen und von Rendite ist gar nicht erst die Rede. Eine geschickte Vermietung als Monteurzimmer an Handwerker oder Urlaubsgäste ist jedoch eine gute Möglichkeit, positive Renditeeffekte zu erzielen.

Immobilien als Anlageform

In Deutschland sind Immobilien eine der populärsten Anlageformen. Das hohe Sicherheitsbedürfnis stiegt wegen der Privatisierung der Altersvorsorge sowie der Wirtschaftskrise auf ein Rekordhoch. Privatanleger meiden es, ihr Vermögen in Aktien zu investieren, weil das Vertrauen in die Finanzinstitute stark erschüttert ist. Begünstigt durch die Finanzkrise und die Nullzinspolitik wird die Nachfrage nach Immobilien also immer größer.

Natürlich darf man nicht davon ausgehen, dass die Immobilienpreise immer steigen werden. Bei der Investition sind daher verschiedene Faktoren zu beachten:

• Welchen Wert kann man von der Immobilie in der Zukunft erwarten?
• Auf welche Weise kann eine Immobilie monetarisiert werden?
• Was ist die sinnvollste Nutzung für eine Immobilie und welche Ansprüche muss sie dafür erfüllen?

Die Rendite von Immobilien kann wiederum auf drei Arten erreicht werden. Zum einen durch die Eigennutzung, indem keine Miete für eine Fremde Wohnung gezahlt wird. Zum anderen kann sie mit Gewinn verkauft werden, was allerdings voraussetzt, dass sie signifikant im Wert ansteigt und dieser Anstieg alle Kosten plus Inflationsrate deckt.

Als Immobilienhändler sind viele Wertsteigerungsmaßnahmen zu treffen, um das Objekt später gewinnbringend zu veräußern. Ebenso ist eine hohe Fachkenntnis die wichtigste Voraussetzung für einen erfolgreichen Handel.

Geschickte Vermietung einer Wohnung

Als letzte Maßnahme, Rendite bei Immobilien zu erzielen, gilt die geschickte Vermietung, wobei auch hier viel Vorsicht geboten ist, um nicht ins Minus zu gelangen. Wohnimmobilien lassen sich schwer miteinander vergleichen, weil zahlreiche Faktoren für den Wert eines Objekts ausschlaggebend sind.

Vermietung als Monteurunterkunft

Eine Sonderform und in den letzten Jahren immer beliebter gewordene Art der Vermietung sind die Monteurzimmer. Ob sich Monteurunterkünfte lohnen und wie es um die Rendite beziehungsweise die Umsatzerwartung steht, sind Fragen, die pauschal kaum zu beantworten sind. Dennoch gibt es die Möglichkeit, anhand von Beispielen zu skizzieren, womit ungefähr gerechnet werden kann. Wichtig ist nur, die Umstände der folgenden Rechnungen im Auge zu behalten und sie nicht unbedacht auf unpassende Situationen anzuwenden.

Die folgenden Beispiele fokussieren die Mietpreisstrukturen in Frankfurt am Main und Hannover. Darin zur Anwendung kommende Zahlen basieren auf Erhebungen lokaler Behörden. Sie sind folglich nur als Richtwerte für eigene Kalkulationen zu betrachten beziehungsweise, um eine bessere Vorstellung davon zu bekommen, welches Potenzial in der Monteurzimmervermietung steckt. Den Beispielen eine allgemeingültige Aussagekraft beizumessen wäre allerdings zu viel des Guten. Schließlich unterscheiden sich die Preise nicht nur je nach Stadt und Aufenthaltsdauer, sondern auch in Anbetracht anderer Facetten wie dem Standort, der sozialen und wirtschaftlichen Entwicklung und saisonalen Ereignissen wie stattfindenden Messen und ähnlichen Events.

1. Beispiel: Wohnung in Frankfurt am Main mit 115 Quadratmetern

Das Beispiel geht von einer 115 Quadratmeter großen Wohnung in Frankfurt am Main aus. Sie besitzt Bad, Küche und vier weitere Räume. Der aktuelle Mietspiegel in Frankfurt liegt für eine 115-Quadratmeter-Wohnung, die zwischen 2002 und 2013 gebaut wurde, bei etwa 7,24 Euro je Quadratmeter.

Als Vermieter einer solchen Wohnung erzielt man im Falle einer Festvermietung an Ehepaare oder Familien eine Kaltmiete von 832,60 Euro im Monat. Mit ungefähr 246,10 Euro Nebenkosten kommen Einnahmen von insgesamt 1078,70 Euro zustande. Die Nebenkosten in diesem Beispiel orientieren sich am durchschnittlichen Wert des Deutschen Mieterbunds für westliche Bundesländer, welcher 2,14 Euro pro Quadratmeter beträgt.

Welche Nebenkosten fallen an?

Nun erfolgt die Annahme, dass alle der vier Wohnräume an Monteure vermietet werden. Zu beachten ist, dass die meisten Vermieter bei längeren Aufenthalten günstigere Preise je Übernachtung veranschlagen. In diesem Fall soll ein durchschnittlicher Übernachtungspreis von 30 Euro pro Person im Einzelzimmer, bei einem Vermietungszeitraum von 20 Tagen, gelten. Es wird deshalb nur von 20 Tagen ausgegangen, da viele Monteure von unter der Woche vor Ort sind und Samstag bis Sonntag nach Hause fahren. Bei Monteuren aus dem Ausland kann es sich natürlich anders verhalten.

30 Euro pro Bett und Übernachtung im Monteurzimmer

Wenn der Übernachtungspreis im Monteurzimmer 30 Euro je Einzelzimmer beträgt, kommt man am Ende also auf Einnahmen in Höhe von 600 Euro im Monat. Sofern die Wohnung komplett ausgelastet ist, ergibt sich eine monatliche Summe von 2.400 Euro (4 Zimmer x 600 Euro). Schnell ist erkennbar, dass es sich hierbei um fast das Dreifache einer gewöhnlichen Vermietung handelt. Natürlich müssen dann noch die Verbrauchskosten für Heizung, Strom und Wasser abgezogen werden. Diese können beim Vermieten von Monteurzimmern deutlich höher ausfallen als bei normalen Festvermietungen. Der Übernachtungspreis von 30 Euro für ein Einzelzimmer ist eine Mietpauschale. Folglich hat der Mieter mit keinen weiteren Kosten zu rechnen. Nicht selten führt dieser Umstand zu einem wenig umsichtigen Verbrauchsverhalten. Meist ist den Gästen egal, ob das Licht in der gesamten Wohnung brennt, die Heizung bei geöffnetem Fenster auf höchster Stufe läuft oder der Wasserhahn beim Zähneputzen angelassen wird. Natürlich darf dieses Verhalten nicht jedem Gast des Monteurzimmers unterstellt werden, weil es auch genug gewissenhafte Mieter gibt. Dennoch ist man gut damit beraten, höhere Kosten einzukalkulieren.

Regelmäßige Prüfung der Nebenkosten

Die exakte Höhe der Nebenkosten misst sich letztlich am eigentlichen Verbrauch der Mieter. Hierzu ist es ratsam, in regelmäßigen Zeiträumen die Nebenkostenabrechnung zu prüfen und mit der Pauschale abzugleichen. Auf diese Weise kann diese für das nächste Mietverhältnis angepasst werden.

Durchschnittlich 20 Euro pro Person

In den angewendeten Beispielen gelten durchschnittliche Nebenkosten von 20 Euro pro Person. Weil es sich dabei um einen variablen Wert handelt, ist es sinnvoll, für einzelne Mietobjekte eigene Durchschnittswerte zu ermitteln. Der Orientierung halber und zum Veranschaulichen der Rentabilität sind 20 Euro pro Person allerdings ein guter Anhaltspunkt.

Doppelt so hohe Einnahmen bei Monteurwohnungen im Vergleich zur Festvermietung

Angenommen, es fallen etwa 240 Euro Nebenkosten im Monat an, so sollte man hier eher mit 320 Euro rechnen (240 Euro + 4 Monteure á 20 Euro-Pauschale). So ist man auf der sicheren Seite. Denn selbst, wenn die vollen 320 Euro ausgeschöpft werden, kommt noch ein ausreichend hoher Gewinn zustande. Die Einnahmen ohne die Nebenkosten belaufen sich bei einer Vermietung als Monteurwohnung also auf 2.080,00 Euro.

Dieses Beispiel berücksichtigt bloß die Vermietung von Einbettzimmern in einer Monteurwohnung. Größere Monteurunterkünfte mit mehr Monteurzimmern können natürlich ohne Probleme auch mit mehreren Betten ausgestattet werden, wodurch sich die Kapazitäten verdoppeln könnten. So wäre es möglich, ein Doppelzimmer für 20 Euro pro Person und Übernachtung zu vermieten, was die Monatseinnahmen bei einer 20-tägigen Auslastung und sechs Betten (zwei Doppelzimmer und zwei Einzelzimmer) auf 2.800,00 Euro steigert. Zu beachten ist hier natürlich, dass auch die Nebenkosten proportional dazu steigen. Geht man von der weiter oben erwähnten Pro-Kopf-Pauschale aus, ergeben sich Nebenkosten von ungefähr 380 Euro, wodurch am Ende noch immer Einnahmen in Höhe von 2.420 Euro blieben. Zwar handelt es sich hierbei um einen Spitzenwert, der womöglich nicht jeden Monat zustande kommt. Dennoch skizziert dieses Beispiel das hohe Potenzial der Vermietung von Zimmern an Monteure.

2. Beispiel: Ein Einfamilienhaus mit 150 Quadratmetern in Hannover

Als Beispielobjekt soll nun ein Haus mit 150 Quadratmetern in Hannover dienen, welches zwischen 1970 und 1990 in einer normalen Lage errichtet wurde. Der durchschnittliche Preis befindet sich bei etwa 6,24 Euro je Quadratmeter.

Beispiel für ein Monteurzimmer in Hannover

Die 150 Quadratmeter in einem Monteurzimmer in Hannover verteilen sich auf zwei Etagen und beinhalten Küche, Badezimmer, Toilette, ein Wohnzimmer und vier Zimmer zum Schlafen. Die Kaltmiete beträgt im Falle einer Vermietung an eine Mieterpartei 936 Euro im Monat. Die Nebenkosten belaufen sich auf 321 Euro (2,14 Euro x 150 Quadratmeter). Folglich kann man bei einer Festvermietung von monatlichen Einnahmen in Höhe von 1.257 Euro ausgehen, wobei die Nebenkosten inkludiert sind.

Erhöhung der Rendite durch Umwandlung der Wohnung in eine Monteurunterkunft

Nun gibt es aufgrund der Größe des Hauses die Möglichkeit, zwei Doppelzimmer und zwei Einzelzimmer einzurichten, mit insgesamt sechs Betten, die an Monteure vermietet werden können. Im Falle einer längeren Aufenthaltsdauer sind in Hannover Einzelzimmer-Preise von etwa 25 Euro je Nacht und Doppelzimmer-Preise von 15 Euro pro Person und Nacht normal. Geht man weiterhin von einer Auslastung von 20 Tagen in einem Monat aus, lassen sich Mieteinnahmen in Höhe von 2.200 Euro generieren (für zwei Einzel- und zwei Doppelzimmer).

Mehr Renditechancen und höhere Umsatzerwartung bei Monteurzimmern

Ratsam ist auch hier, mithilfe der 20-Euro-Pauschale pro Kopf höhere Nebenkosten anzusetzen als bei der Festvermietung. Dadurch ergeben sich Nebenkosten von 321 Euro zuzüglich der 20-Euro-Pauschale von 6 Monteuren, was insgesamt 441 Euro ergibt. Die monatlichen Einnahmen bei einer Auslastung von 20 Tagen liegen somit bei 1.759 Euro und ergeben einen kurzfristigen Gewinn von 823 Euro. Trotz der in den vergangenen Jahren angestiegenen Preise für Nebenkosten wie Strom und Wasser ist eine Vermietung des Beispielobjekts noch immer lohnenswert.

Fazit

Wie die oberen Beispiele zeigen, kann die Vermietung von Monteurzimmern aus finanzieller Sicht eine rentable Angelegenheit sein. Nur ist hierzu unumgänglich, das Umfeld einer Immobilie genau zu studieren, um vorab schon rechnerisch bestimmen zu können, in welcher Höhe sich die Gewinne ungefähr abspielen werden.

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