Urteil zum Thema Ferienwohnung und Nutzungsänderung
Nach einem Urteil des Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Az. OVG 10 S 34.14) muss bei Nutzungsänderung einer Wohnung zu einer Ferienwohnung eine Baugenehmigung vorliegen.
Grundsätzlich ist die Änderung der Nutzungsart einer baulichen Anlage genehmigungspflichtig. Das bedeutet im Klartext: Bei der Nutzungsänderung einer Wohnung zu einem Monteurzimmer bzw. zu einer Ferienwohnung / Monteurwohnung muss eine Baugenehmigung vorliegen. Dies ist so in den Bauordnungen der Länder ausdrücklich geregelt.
Gerade in bei Monteuren oder Urlaubern beliebten Regionen kommt schnell der Gedanke bei einigen Eigentümern auf, ungenutze Zimmer als Monteurzimmer und ungenutzte ganze Wohnungen zu Monteurwohnungen umzufunktionieren. Insbesondere Monteurunterkünfte sind immerhin schon mit geringen finanziellen Mitteln sehr schnell einzurichten.
Gerichtsurteile zum Thema Untervermietung als Monteurzimmer
Baubehörde kann Nutzung als Monteurzimmer verbieten
Doch die Nutzung eines Wohnobjektes als Monteurzimmer mit tageweiser Vermietung mit Preisen pro Nacht und womöglich noch dem Anbieten eines Wäscheservices (Bettwäsche inklusive und Handtücher werden gestellt) sowie die Übernahme der Endreinigung ist für die Behörden etwas komplett anderes als die Eigennutzung oder dauerhafte feste Vermietung. Die zuständige Baubehörde kann die Nutzung einer Wohnung als Monteurzimmer untersagen, da diese nicht ohne weiteres nach § 34 II BauGB i.V.m. § 3 II BauNVO in einem reinen Wohngebiet zulässig ist.
Eine Änderung der Nutzungsart setzt im Übrigen nicht zwingend eine bauliche Veränderung voraus. Es reicht aus, die Art der Nutzung (zum Beispiel zur Vermietung an Monteure oder Feriengäste) zu verändern, damit eine Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt.
Erlaubnis der zuständigen Baubehörde notwendig
Wer also seine Wohnung als Ferienwohnung anbieten möchte, muss diese Nutzungsänderung bei der zuständigen Baubehörde anmelden und eine entsprechende Erlaubnis beantragen. Nach der Beantragung wird die zuständige Genehmigungsbehörde prüfen, ob die angedachte Nutzung im Rahmen der Erteilung einer Baugenehmigung in einem bestimmten Gebiet rechtlich zulässig ist. Wenn also zum Beispiel das Bauplanungsrecht die Nutzung eines Gebäudes zu einem bestimmten Zweck nicht zulässt, wird keine Baugenehmigung erteilt.
Was ist denn eigentlich der Unterschied einer normalen Vermietung und der Vermietung an Monteure?
Eine Monteurwohnung hat, im Gegensatz zu einer normalen Mietwohnung, einen regelmäßig wechselnden Personenkreis und unterliegt damit planungsrechtlich einer anderen Beurteilung.
Monteurzimmer erfolgreich vermieten
Voraussetzungen für eine Nutzungsuntersagung in einem reinen Wohngebiet
Im Wesentlichen kommt es darauf an, ob sich die Art der Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. In einem reinen Wohngebiet im Sinne des § 34 II BauGB i.V.m. § 3 BauNVO mit einer durchgehenden Wohnbebauung sind nämlich grundsätzlich nur Wohngebäude zulässig sowie Anlagen zur Kinderbetreuung, die den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienen. Ausnahmen sind Geschäfte sowie nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen, aber auch kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes. Eine nach Tagen bemessene Mietdauer mit Preisen pro Nacht und mit wechselnden Gästen, wie es bei Monteurwohnungen der Fall ist, ist eindeutig ein Beherbergungsbetrieb, der genehmigt werden muss.
Annahme eines kleinen Beherbergungsbetriebes
Wer nur wenige Betten als Monteurunterkunft anbietet, hat aber auch in einem reinen Wohngebiet gute Chancen, den Antrag auf Nutzungsänderung nach §§ 34 II, 31 I BauGB i.V.m. § 3 III Nr. 1 BauNVO als kleiner Beherbergungsbetrieb genehmigt zu bekommen.
Die Erteilung einer Nutzungsändeurng liegt jedoch alleine im Ermessen der handelnden Behörde.
Was passiert, wenn ich keine Nutzungsänderung für meinen Wohnraum beantrage und einfach so an Monteure vermiete?
Verstöße gegen die Bauordnung können mit einem Bußgeld geahndet werden, das unter Umständen sehr hoch ausfallen kann: Ein Verstoß gegen die Bayerische Bauordnung hat eine Firma beispielsweise 500.000 Euro gekostet, weil sie zahlreiche Wohnungen angemietet hatte, um diese kurzfristig an Touristen zu vermieten.
Was tun bei abgelehntem Nutzungsänderungsantrag?
In einem solchen Fall ist ein Widerspruch möglich. Am besten sollten Sie dann einen Anwalt beauftragen, der auf Wohn- und Mietrecht spezialisiert ist. Einem sollte aber bewusst sein, dass die zuständigen Behörden meist am längeren Hebel sitzen und es bei Ablehnung des Nutzungsänderungsantrags sehr guter Argumente eines erfahrenen Anwalts bedarf.
Häufig gestellte Fragen zum Thema Nutzungsänderung einer Wohnung zur Monteurunterkunft in Kurzform
Muss bei Nutzungsänderung eine Baugenehmigung vorliegen?
Laut Bauordnungen der Länder ist die Änderung der Nutzungsart einer baulichen Anlage genehmigungspflichtig. Bei der Nutzungsänderung einer Wohnung zu einer Monteurunterkunft oder Pension muss also eine Baugenehmigung vorliegen.
Kann die Baubehörde eine Nutzung als Monteurzimmer verbieten?
Ja, das kann sie. In einem reinen Wohngebiet kann die Nutzung einer Wohnung als Handwerkerzimmer durch die zuständige Baubehörde nach § 34 II BauGB i.V.m. § 3 II BauNVO untersagt werden.
Erlaubnis der zuständigen Baubehörde notwendig?
Wer seine Wohnung als Ferienwohnung auf Zeit anbieten möchte, muss für diese Nutzungsänderung bei der zuständigen Baubehörde eine Erlaubnis beantragen. Anschließend prüft die zuständige Genehmigungsbehörde, ob die beantragte Nutzung rechtlich zulässig ist und wird anschließend eine Erlaubnis erteilen oder dies untersagen.
Was ist der Unterschied der normalen Vermietung zur Vermietung an Monteure?
Der wesentlichste Unterschied ist, dass die Mieter auf Zeit regelmäßig wechseln, was in einem reinen Wohngebiet von Anwohnern als störend empfunden werden könnte.
Wie hoch ist das Bußgeld bei Verstößen?
Die Höhe des Bußgeldes wird im Einzelfall entschieden. "Wiederholungstäter" oder Verstöße in einer enormen Größenordnung können sehr hohe Bußgelder (bis in den sechsstelligen Bereich) nach sich ziehen.
Was tun bei abgelehntem Nutzungsänderungsantrag?
Bei einem abgelehntem Nutzungsänderungsantrag besteht die Möglichkeit des Widerspruchs, den ein auf Wohn- und Mietrecht spezialisierter Anwalt vornehmen sollte, wenn man sich noch Chancen ausmalt.
.png){kind=logo}